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健全租售制度成房价“稳定器”

健全租售制度成房价“稳定器”

  此次欧洲采访,中国证券报记者看到了几个截然不同的房地产市场:德国过去十年房价平稳,市场预计未来房价小幅上涨;法国房价房租坚挺,廉租房建设给青年人和低收入家庭提供了保障;西班牙和希腊有些类似,房地产泡沫破裂,房价在大幅跳水后,未来仍将调整。这种种的不同,一方面由于各国的经济形势不同,另一方面也由于各国房地产市场制度和风险控制不同,其中有些经验和教训值得同样面临高房价困扰的中国借鉴。

  在欧洲几国采访时,中国证券报记者了解到当地政府对个人用于自住购买的首套房,都会给予税收优惠。对投机性购房,则通过税收来抑制。

  德国宪法规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国所有房地产政策的核心出发点。德国政府鼓励自住型购房需求,鼓励房主长期持有房地产。

  不少德国人告诉中国证券报记者,对于个人购房自住,超过十年后再将房产进行交易可以免税。如果在十年内交易,所得盈利一半以上会用于交税,这使投机炒房收益大幅减少,大多数有意进入德国房地产的资金,都出于长远考虑。一个在德国工作的朋友告诉中国证券报记者,德国很多制度一旦实施后,不会轻易修改。德国也出现过房价泡沫,上世纪90年代两德统一后,德国的房价出现了大幅上涨。德国的房地产商兴建了很多房子,但由于供大于求,社会进入老龄化。1999年开始德国房地产市场持续疲软,并一直持续到2009年。

  在希腊,中国证券报记者也了解到,在希腊买第一套房子,面积在100平方米以内是可以免税的;超过的部分或买多套住房,则要收13%左右的税。

  德国租房市场有比较完善的制度。一是突出对房主财产安全的保障。德国相关政策规定,租户要保证房屋内部完整,不得破坏房屋内设施,否则将予以赔偿。为此,一些租户为了防范由于意外造成的房屋内设备损失,还特意买了相关的财产保险。一是使得承租者对房租有比较明确的预期。德国规定房主在下一次提价时,租金涨幅不得超过通货膨胀水平。德国房地产中介公司安家置业总经理张琳在接受中国证券报记者采访时表示,如果房东在下一年的租约中将租金涨得过高,租房人可以拒绝支付房费,并到法院去控告房主。另外,房东若要解除租房合同,承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径,不得强迫房客搬出。

  这让德国人对于未来的租金心里有数,不急于买房。数据显示,德国超过50%的家庭是租房居住的,这一比例在年轻人中更高。德意志银行经济学家黑克皮特斯告诉中国证券报记者,目前德国人买房的比例大约是45%。之所以这样,一个重要原因是德国人工作的流动性很大。在租房市场上,德国政府对承租人也有比较好的保护,这让德国年轻人敢于不买房。

  对于法国房地产市场,中国证券报记者感触最深的是,法国大力推动社会保障性住房的建设和供给,廉租房租金通常只有市场价格的1/3,最低为1/6,租户主要为中低收入阶层。一个在巴黎留学的中国留学生说,很多法国同学家里没有买房,而是几十年都租住在廉租房。

  法国房价在2008年金融危机后,总体调整幅度比较小。法国房地产中介公司柏高乐总经理史帝芬以巴黎为例介绍说,金融危机后,2008年巴黎房价大约跌了10%,此后重拾升势,在2011年涨了10%以上,房价已经再创新高,租金水平也水涨船高。与此同时,以廉租房为代表的保障性住房成为法国社会的“稳定器”。法国2000年立法规定,在人口超过5万的城镇中,廉租房占全部住房的比例不能低于20%。此后政府出台多项政策,鼓励加大福利性住房供给。

  法国政府是廉租房的主要投资方,地方机构以不同额度参与投资。中央政府会以财政预算拨款、减免土地税和减免增值税等方式直接进行资助。还有专门的社会住房信贷机构承担住房建设的信贷和投资管理。政府还允许企业参与投资,为其雇员兴建廉租房。另外一些慈善机构吸收社会捐资款项用于福利性住房的建设。

  在距离巴黎地铁大概30分钟的小城克里奇,当地朋友告诉中国证券报记者,这里的廉租房建设很好,供应充分。由于距离巴黎不远,一些巴黎人来这里申请廉租房。

  “巴黎的房租是很高的。”法国人史帝芬介绍说,在好的地段,一套200平方米的房子每月租金高达4000-6000欧元。这对大多数年轻人和低收入人士而言是很难负担的。不过,在巴黎,15平方米左右的小户型房子,每月租金在600欧元左右,很受年轻人的追捧。

  史帝芬给记者画了一个示意图,介绍巴黎市内那些看似古老建筑的格局。一幢五层楼的建筑,一层是底商,二到四层是100-200平方米的大公寓,五层则是好多间15-25平方米左右的小户型。据说,如果市面上有一套这样的小户型出租,往往能吸引三四十个租户,一天就能租出去。

  更有趣的是,还可以逐步买下这些小户型,然后打通后成为一个大房子。史帝芬介绍说,他现在自己全家住的一套150平方米的大房子,就是在过去几十年里,“一间一间”买下来的。他清楚记得,30年前刚刚20岁出头时,他买下了一个15平方米的小户型。此后的几十年里,他又陆续买下了同层的几套小户型,最后打通后成了一套大房子,现在和3个孩子共住,其乐融融。

  西班牙目前的房地产市场可以用萧条来形容。据西班牙国家统计局的最新数据,今年一季度,西班牙房价指数加速下滑,同比下滑12.6%,超过去年三季度和四季度7.4%、11.2%的跌幅。目前房地产市场成交低迷,中国证券报记者采访的各方人士认为,西班牙房地产市场还要进一步“挤泡沫”。西班牙目前房地产市场的“苦果”与上个世纪末开始的银行贷款风险失控有着密切关系。

  西班牙房地产市场异常繁荣,房地产价格在1997年-2007年的十年里出现了大幅上涨。西班牙许多地方储蓄银行的控股股东多是各个地方政府。而地方政府为了刺激本地经济,鼓励其控制的储蓄银行尽可能多地发放购房贷款。

  由于西班牙各银行间互相竞争,给买房人贷款优惠。买房人甚至可以从银行获得高达房款100%甚至120%的贷款额。在房价上涨带来的赚钱效应驱动下,大批西班牙人加入购房大军,2007年拥有自有住房的西班牙人数量已经达到总人口的80%。

  另外,银行对房地产商的贷款也失去风险控制,在房价上涨的时期,银行给房地产公司大量的资金支持。在2008年金融危机爆发后,西班牙房地产市场出现下挫,许多银行没有想方设法收回贷款,反而认为房价的调整只是一时的,继续给房地产企业融资。后来许多房地产企业倒闭,给银行带来了很多坏账。

  仲量联行巴塞罗那资本市场部总监夏维尔艾斯托拉齐在向中国证券报记者介绍了当地的情况后,听说中国的房价在过去几年也出现了大幅的上涨。他最关心的是目前中国购房的贷款比例。当听说目前在中国买房个人首付必须在三成以上时,夏维尔表示,风险不大。


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